הנחיות להגשת בקשה להיתר בניה – מושגי יסוד

תכנית מפורטת אזורית או נקודתית בתחום הרשות

זו תכנית היורדת לרמת הפרט ועוסקת במס’ מגרשים, או במגרש אחד בלבד. התכנית קובעת את סוג הקרקע (מגורים, מסחר, מבני ציבור,  שטח ציבורי פתוח, תעשייה, מסחר משולב במגורים ,דרכים וכו’) ואת השימושים וההגבלות המותרים בקרקע.

לכל השימושים המותרים ,נוספות הגבלות שונות כגון: צפיפות מבנים,אחוזי הבנייה המותרים בשטח, מרחקי בנינים מצירי כבישים והאחד ממשנהו, גובה המבנים, אופן עיצוב המבנים, רוחב צירי כבישים, מדרכות וכו’.

תכנית איחוד וחלוקה

על אף היותה תכנית קטנה יחסית, מוגדרת תכנית זו כתכנית מפורטת לכל דבר.

מטרתה של התכנית: לאחד מס’ שטחים סמוכים (2 או יותר) ,לחלק מחדש שטח אחד או יותר למס’ גדול יותר של שטחים.

התנאי לקיומה של תכנית איחוד וחלוקה הוא:

• תכנית מפורטת נקודתית או אזורית מאושרת סטטוטורית לאחר אישור תכנית המתאר.

• חתימת שכנים הגובלים במגרש במידה וחלק מהשטחים שיכים להם, או שקיימת בנייה בקיר משותף לשכן.

תשריט חלוקה

תכנית זו היא הקטנה ביותר מבין התכניות שצוינו עד כה, היא עוסקת בחלוקת מגרשים אחד או יותר. רשאי כל תושב להגיש תשריט חלוקה בתנאי שהמגרש שלשמו הוגשה הבקשה עומד בדרישות הבאות:

• המגרש שייך למגיש הבקשה עפ”י חוזה מינהל.

• גודל המגרש מאפשר הקמתן של יחידות דיור נוספות, או יח’ צימרים וכו’.

• יעוד השטח נשאר ללא שינוי כל שהוא( לדוג’- מגורים,מסחר).

• אין שינוי בקווי הבניין, גובה המבנים ,וכו’ וכל זאת על בסיס התכנית המפורטת הקיימת באזור הספציפי ללא כל שינוי מהוראות התכנית המופיעות בתקנון התכנית.

תכנית מפורטת בסמכות ועדה מקומית

רשאי כל תושב במדינת ישראל להגיש תכנית מפורטת עפ”י “חוק התכנון והבנייה” שעל פיו פועלת הועדה המקומית לתכנון ובנייה.

התכנית תוגש ע”י אדר’ בניין ערים, או אדריכל מבנים, בשם מגיש הבקשה (לא הנדסאי, ולא מהנדס בניין) האדריכל הוא עורך הבקשה.

החוק מתיר לועדה המקומית לדון ולהחליט בעצמה, בכל בקשה לשינוי יעוד קרקע,או שינוי של הוראות תכנית שהוגשה אם מתקיימים בה התנאים הבאים המפורטים בסעיף 62 א’ 1 עד 10:

• לבצע איחוד וחלוקה של מגרשים.

• לשנות קו בניין (המרחק הקבוע בתכנית מפורטת בת תוקף מגבולות המגרש) מאחר והתוספת בנייה המתבקשת חורגת מהקו המותר.
  

  לדוגמה: מותר לבנות מגורים במרחק של 5 מטר מגבול המגרש וברצונו של מגיש הבקשה לחרוג ולבנות עד ל 2 מטר מגבול המגרש.

מהו היתר בניה / היתר לשימוש במקרקעין.

היתר בניה/לשימוש במקרקעין הוא האישור החוקי הניתן מטעם הוועדה המקומית לתכנון ולבניה המאפשר בניה או שימוש במקרקעין בהתאם לחוק. היתר יינתן רק לאחר אישור הוועדה המקומית או רשות הרישוי לפי מהות הבקשה. בהיתר הבניה באות לידי ביטוי זכויות הבניה (או חלקן), כפי שנקבעו בתכנית בניין עיר החלה במקום.

מתי דרוש היתר בניה / היתר לשימוש במקרקעין.

בקשה להיתר תוגש בין השאר, במקרים הבאים:

• התוויית דרך, סלילתה וסגירתה, חפירות, הנחת תשתיות, עבודה בקרקע ובניין וכל שימוש בהם.
• הקמת בניין חדש, הריסתו או הקמתו מחדש, כולו או מקצתו.
• כל תוספת לבניין קיים וכל תיקון בו.
• כל שינוי (למעט שינוי פנימי בדירה)* הכולל, בין השאר שינויים בקירות החיצוניים,חלונות,סגירת מרפסת, חניה מקורה, גדר, סככה, פרגולה.
  *שינוי פנימי בדירה מוגדר כשינוי אשר אינו משנה את שטחה של הדירה אינו פוגע בקירות חיצוניים, אינו פוגע באלמנטים קונסטרוקטיביים, אינו פוגע ברכוש משותף ואינו פוגע בצנרת משותפת.
• בצוע גדרות וקירות תומכים.
• כל עבודה אחרת בקרקע ובבניין וכל שימוש בהם שנקבעו בתקנות כעבודה או כשימוש הטעונים היתר.
• שימוש חורג במבנה או בקרקע למטרות שלא הותר להשתמש בהם לפי מה שנקבע בתכנית בניין עיר מאושרת, או עקב שינוי מטרות של תכנית שהיתה חלה על השטח.

עבודה מצומצמת

במקרים אשר יפורטו להלן ניתן להגיש לוועדה המקומית בקשה לעבודה מצומצמת. העבודה המצומצמת מוגדרת כדלקמן:

בניה, בבניין קיים או ליד בניין קיים, של תורן לאנטנת טלוויזיה או רדיו, דוד שמש, סגירת מרפסת בתריסים, התקנת תנור הסקה דירתי, ארובה, צנרת ומתקן לדלק נוזלי לתנור הסקה דירתי, גדר שגובהה אינו עולה על 1.50 מטר, פרגולה (מצללה). הבקשה לעבודה מצומצמת תוגש לוועדה על גבי טופס מתאים ב-3 עותקים. לכל עותק יצורף תשריט ברור שיכלול חתכים וחזיתות וכל הנחוץ להבהרת הבקשה. בכל מקרה של התקנת מתקן לדלק נוזלי / ארובה יש להמציא אישור של שירותי כיבוי אש.​